Blog - Pagina 2 di 2 - Avvocato Cesare Menotto Zauli

RESPONSABILITA’ PER DANNI DA INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA LASTRICO SOLARE La questione è la seguente. Un lastrico solare ad uso esclusivo provoca delle infiltrazioni che si propagano all’immobile sottostante. A chi compete la responsabilità risarcitoria ? Quali problematiche si aprono ? * LE SEZIONI UNITE: MASSIMA DI CASS. SEZ. UN. N. 9449 DEL 2016 Sul punto, come è noto, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con il seguente dictum: In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Cassazione civile sez. un., 10/05/2016, n.9449 Quindi, dei danni cagionati all'appartamento sottostante (soprattutto per infiltrazioni di acqua), che siano stati originati da un difetto di manutenzione del lastrico solare, rispondono, oltre al titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo del lastrico, anche gli altri condomini, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126, in mancanza di una prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno. L’art. 1126 c.c. recita: <>. * LA MOTIVAZIONE PER ESTESO DELLA SENTENZA In detta sentenza, nella motivazione per esteso, si legge in particolare che: <>. * LA GIURISPRUDENZA DI LEGITTIMITA’ SUCCESSIVA Anche la giurisprudenza della cassazione successiva si è allineata, come dimostra il seguente excursus: In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Cassazione civile sez. II, 17/01/2020, n.951 In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. - tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l'obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune). Cassazione civile sez. VI, 07/10/2019, n.24927 Risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c., quale custode del bene, il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello dell'appartamento, nell'ipotesi di danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante. Il custode sarà liberato soltanto ove dia prova della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, potendo quest'ultimo caso sussistere anche nel caso in cui il condominio, o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all'attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode . Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1188 Nella ipotesi di sinistro occorso su una grata metallica costituente parte calpestabile di un marciapiede di proprietà comunale che, al tempo stesso, sia destinata ad assicurare aria e luce a un cavedio condominiale sottostante, può sussistere un concorso di responsabilità tra l'ente comunale e il condominio posto che la custodia della cosa fonte di pregiudizio può fare capo a più soggetti a pari titolo, o a titoli diversi, a condizione che importino tutti l'attuale (co)esistenza di poteri di gestione e di ingerenza, visto che il criterio di imputazione della responsabilità per i danni cagionati a terzi da cosa in custodia è la disponibilità di fatto e giuridica sulla cosa, che comporti il potere-dovere di intervenire . Cassazione civile sez. III, 31/01/2018, n.2328 Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari. Cassazione civile sez. II, 14/12/2017, n.30071 * LA GIURISPRUDENZA DI MERITO Si segnala, come giurisprudenza di merito, Tribunale di Taranto sentenza n. 1607 del 14 giugno 2019 in Plus Plus Diritto che concerne una lite insorgente dalla morosità di un inquilino costatagli la condanna a canoni insoluti. La decisione evidenzia che il lastrico solare, anche se di uso o proprietà esclusivi, ha funzione di copertura del fabbricato, sicché l’obbligo di ripararlo o ricostruirlo grava su tutti i condomini. I danni provenienti da parti comuni dello stabile sono di competenza dell’intero condominio. In senso analogo Tribunale Rieti, sentenza 31 ottobre 2018, ibidem: pagano tutti nel senso che ex art. 1126 c.c. un terzo rimarrà a carico del proprietario esclusivo ed i restanti due terzi a carico del condominio nella sua interezza, ovvero a carico della parte di condomini a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Si segnala anche Tribunale di Milano sez. 10 civile sentenza 24 marzo 2019 n. 2526, sempre ibidem secondo cui la responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico e quella del condominio, come regola generale”salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno od all’altro”. * L’OBBLIGAZIONE PARZIARIA Con sentenza n. 199 del 9 gennaio 2017, si è detto che l’obbligazione per l’esecuzione dei lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva assunta nei confronti dell’appaltatore è un’obbligazione parziaria e non solidale (cfr. Cass. S.U. 8.4.2008 n. 9148), con la conseguenza che essa si imputa ai singoli componenti del condominio nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. * L’ART. 1134 C.C. Può trovare applicazione (cfr. Cass. Civ. sez. 2, ord. 28 febbraio 2018 n. 4684) anche l’art. 1134 c.c. nell’ipotesi in cui l’intervento urgente abbia riguardato un terrazzo di proprietà esclusiva del condominio (rimborso pro quota, da parte degli altri condomini delle spese sostenute per la gestione delle parti comune). V’è però l’onere di dimostrare l’urgenza della spesa stessa. * IPOTESI DI VENDITA DELL’APPARTAMENTO Nell’ipotesi di vendita dell’appartamento, può essere stabilito- e pare anzi opportuno riflettervi- l’impegno del venditore di accollarsi le spese per la manutenzione straordinaria del lastrico solare di uso esclusivo dell’immobile compravenduto. In tal caso, se l’amministratore di condominio si rivolge all’attuale proprietario, quest’ultimo potrà rivalersi sul venditore. * Avv. Cesare Menotto Zauli

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